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DIAGNOSTICS IMMOBILIERS :

Vous avez décidé de vendre ou de louer votre bien immobilier ?

Faites le point sur vos obligations en matière de diagnostic.

Pour simplifier vos démarches et sécuriser votre transaction, suivez nos conseils

REDUCTIONS OU CREDIT D'IMPÔT


La réalisation de dépenses ou d'investissements peut, dans certains cas limitativement énumérés par la loi, ouvrir droit à réduction ou à crédit d'impôt, dès lors que les frais correspondants n'ont pas déjà été pris en compte pour la détermination des revenus nets catégoriels.

En principe, ces avantages sont réservés aux contribuables fiscalement domiciliés en France.

Ils s'imputent sur le montant de l'impôt sur le revenu des intéressés dans les conditions de réductions d'impôt et au de crédits d'impôt.

Dans tous les cas, les contribuables doivent pouvoir justifier des charges qu'ils portent sur leurs déclarations de revenus, sous peine de remise en cause des avantages obtenus et d'application des pénalités.

LA REVISION DES LOYERS

Le loyer d'un local à usage d'habitation peut être révisé chaque année sur l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire de ce contrat.

En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.

La clause de révision prend généralement pour référence le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur.

Pour éviter tout litige, référez-vous à cet indice dans tout contrat de location ; sa variation annuelle constitue une limite à la révision du loyer en cours de bail que le bailleur ne peut pas dépasser.

L'USUFRUIT

Qu'est-ce que l'usufruit et quels sont les droits et les obligations de l'usufruitier?

L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en assurer sa conservation.

Ce peut être :

- le droit d'habitation d'un immeuble,
- la perception des intérêts d'une somme d'argent,
- la récolte d'arbres fruitiers ou d'un terrain agricole.

Le droit de propriété est ainsi divisé en deux :

- la nue-propriété entre les mains du propriétaire,
- l'usufruit au bénéfice de l'usufruitier.

1- Dans quels cas peut-on être usufruitier ?

En vertu de la loi :
- l'usufruit des parents sur les biens des enfants mineurs,
- les droits successoraux du conjoint survivant en usufruit en présence de descendants, frères, soeurs, neveux, ascendants.

En fonction d'un contrat : il s'agit de la vente d'un droit d'usufruit ou de la donation d'un usufruit.

2- Quels sont les droits de l'usufruitier ?

Il s'agit du droit :
- d'usage et d'habitation,
- de percevoir les fruits du bien, objet de l'usufruit : récoltes (fruits naturels), intérêts d'une somme d'argent, loyers, arrérages d'une rente viagère (fruits civils). Il y a perception des fruits proportionnellement à la durée de l'usufruit.
- de se servir de la chose à charge de la rendre en fin d'usufruit en même quantité et qualité en respectant l'usage auquel la chose est destinée;
- de donner à bail son droit d'usufruit, de le vendre ou le céder à titre gratuit ;
- de louer le bien, objet de l'usufruit (il convient de préciser qu'en matière de bail rural et de bail d'immeuble à usage industriel, commercial et artisanal, ce droit est soumis à l'accord du nu-propriétaire. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte) ;
- de jouissance du droit de servitude, de passage.

A noter : l'usufruitier doit donner son autorisation pour vendre le bien sujet à usufruit, et le nu-propriétaire ne peut nuire aux droits de l'usufruitier.

3- Quelles sont les obligations de l'usufruitier ?

Il prend la chose en l'état après avoir fait dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles en présence du nu-propriétaire.
A la fin de l'usufruit, il ne peut réclamer aucune indemnité pour amélioration du bien.
Il est tenu aux réparations d'entretien (qui peuvent être assimilées aux réparations locatives dans le cadre d'un contrat de bail), les grosses réparations étant à la charge du nu-propriétaire.
Il est tenu des charges liées à la possession (qui peuvent être assimilées aux charges locatives). Ce peut être par exemple le paiement de la taxe d'habitation.

Sachez que l'usufruit ne prend fin que :
- par la mort de l'usufruitier,
- par l'expiration du délai de l'usufruit s'il y a un terme convenu,
- par l'achat de la nue-propriété,
- par le non-usage pendant 30 ans,
- par la perte totale de la chose

ACHETER SA RESIDENCE PAR LE BIAIS D'UNE SCI

Il est enfin possible de bénéficier de l'exonération des plus-values immobilières lorsqu'on vend sa résidence principale détenue par une SCI. Une solution à retenir en particulier en cas de familles recomposées.

Traditionnellement, l'administration fiscale n'admettait pas l'exonération de la plus-value immobilière en cas de vente de la résidence principale détenue par le biais d'une SCI (société civile immobilière).

Pourtant à maintes reprises, la jurisprudence avait donné tort à la position de l'administration fiscale. Finalement cette dernière a fini par céder en acceptant 'de se rallier à ces jurisprudences' comme le précise le Bulletin officiel des impôts 8 M-1-00 N° 24 daté du 3 février 200O.

Désormais, si la SCI vend le logement dont elle est propriétaire, l'associé qui occupe le bien à titre de résidence principale, est exonéré de l'imposition des plus-values immobilières.

Faut-il pour autant acquérir sa résidence principale dans le cadre d'une SCI ?
'Pas systématiquement, mais cette solution s'avère intéressante dans le cas des familles recomposées, en présence d'enfants de lits différents explique. Si l'un des conjoints vient à disparaître, la SCI permet d'éviter l'indivision entre le conjoint survivant et les différents enfants'. Et de poursuivre 'Il existe d'autres cas de figure, notamment lorsque des frère et soeur ou des tiers partagent une résidence principale'.

Attention, cette exonération de l'imposition des plus-values immobilières ne concerne que les associés habitant la résidence principale. Imaginons que l'un des associés ne l'occupe pas, il supportera la taxation à due concurrence de sa participation dans la SCI.

Par ailleurs, cette exonération ne joue qu'en cas de vente du logement par la SCI. Et non pas, en cas de cession des parts de la SCI.

Enfin lorsqu'un particulier n'est pas propriétaire de sa résidence principale et réalise une première cession d'un logement -par exemple une résidence secondaire-, celle-ci échappe à l'imposition des plus-values immobilières. Si ce bien immobilier est logé dans une SCI, l'administration fiscale n'accepte pas, pour l'instant, l'exonération des plus-values.

Malgré cet assouplissement fiscal pour la détention de la résidence principale, il ne faut pas oublier qu'une SCI - à la création comme en cours d'activité- implique de respecter des formalités modalités administratives, souvent lourdes pour de simples particuliers